成都中心如有“土”拍,楼面价能过3万?


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成都中心如有“土”拍,楼面价能过3万?


2017年9月,成都集中供地,土地市场炙热。温江一役,近郊地价全线破万。成都近郊新城的房价正在因为成交楼面价的抬高,反超成都核心城区。城市中心,成为成都房地产市场最后的价值洼地。


 土地市场火热 


据凤凰房产统计,3月,双流华府楼面地价达10880元/㎡;6月,龙泉十陵楼面地价达11400元/㎡;7月,双流东升楼面地价达10100元/㎡;8月,郫都犀浦楼面地价达10200元/㎡;9月,新都区大丰楼面地价达10861元/㎡,同月,温江楼面地价达10100元/㎡,大面板块楼面地价达 11000/㎡;“限地价+竞配建”条件下,三圣乡实际楼面地价达17481元/㎡,新川板块实际楼面地价达24127元/㎡,随即,天府新区也以16477元/㎡的实际楼面地价宣告区域首次破万。


至此,成都郊区新城地价全线破万。


成都天府大道南延线


土地市场争夺激烈,地价高飙的背后,是成都各区域房源迅速消耗,开发商亟需拿地补仓。


然而,与郊区新城土地市场火热形成对比的,是成都核心城区(市中心)的“冷静”。


 市中心地价房价倒挂 


若忽略阿玛尼艺术公寓和望江名门4万以上的价格标杆,再除去锦江区东大街、攀成钢板块拔高区域整体房价,成都二环内新房均价也只有15000 /㎡;而绕城之外的高新南区、天府新区均价可达17000 /㎡。


同时,据国土资源部发布的《成都市中心城区基准地价结果一览表》显示,作为成为唯一I级宅地的天府广场及周边地块,其基准地价已达13800元/㎡。据悉,该基准地价更新时间还停留在2014年。


对此,业内声音频出:城市中心,正在成为成都房地产市场最后的价值洼地。

“按照当今成都楼市主城地块200%土地溢价计算,一旦中心城区开闸放地,中心城区土地实际成交价格极有可能突破30000元/㎡。”业内称。


理论上讲,核心城区的土地资源稀缺,且改造拆迁成本较高,地价和房价应该超过近郊新城,但实际情况是:成都近郊新城的房价正在因为成交楼面价的抬高,反超核心城区,甚至城市中心天府广场位置。


换言之,成都中心城区与近郊新城的价值倒挂现象明显。


成都市中心太古里夜景图


  成都房价最后的闸门 


一环之核天府广场-春熙路一带土地断供久远,有迹可循的三次城市中心土拍,价格都是居高不下。据土地交易中心的数据显示,2006年上普置地以20719元/㎡价格拿下东大街2号地块(现EGO潮流中心);2007年九龙仓IFS创下16500元/㎡楼面地价记录;2015年,熙路原一医院地块被蓝润以17073元/㎡价格夺得。


彼时,成都二环、三环地价不过5000元/㎡。


如果将旧城改造,腾挪土地的因素考虑在内,接下来以天府广场为核心的城市中心,将形成批量土地供应。最后一道闸门开启,“城市之心”真实价值也会再一次得到体现。


成都天府广场城市中央公园效果图


随着“中优”规划推进,以“城市中央公园”为核心,涉及6200个住宅片区、涵盖整个天府广场的改造计划落实,天府广场将变成一个类似于纽约中央公园的超级地标。同时,这个被主城各区域环绕、链接交汇区域,将会汇集多达7条地铁,10多个换乘站。


更何况,秦时是少城、明朝有蜀王府,清代建明远楼,“皇城根下,城市原点”,天府广场拥有显赫的政治文化背景。就如巴黎第1区,北京东城区、罗马古城区,成都天府广场作为城市政治、文化的心脏,近两年爆发式涌现四川大剧院、成都博物馆、四川省图书馆、四川美术馆、四川科技馆等西南地区质量最高、数量最多的城市文化地标。


成都天府广场实拍图


 中心是否被低估? 


城市是核心是“市”,人与人集聚,不断交易,时间沉淀才能产生“市场”。


在大城市内部,中心城区因为四通八达,一定是城市居民最期待入住、需求最旺盛的区域,大量的生产型服务业为了和四面八方的人做生意,也一定要抢占市中心的位置。


交通便利,配套完善,信息全面,市场多样性,所以成都远郊的人,穿城跨区也想要在春熙路、太古里过周末,成都中心“十年如一日”的人潮涌动,是有据可循的。


春熙路人流如织


不仅成都,从伦敦、上海等以往经验来看,城市中心的价值,都是从一座城市立城开始,耗费百年千年,才得以积淀下来。相反,非中心区造城速度远远超过人口集聚的速度,近郊新城短期过快上涨,没有时间沉淀,价值基础无法夯实。


这也会导致非中心区的房产在楼市处于低潮回落阶段时,震荡幅度会很明显。


恐慌性的购房者、投资客对房产预期非常敏感,郊县新城房产可能会在短时间内暴涨,但是没有时间沉淀,居住和市场交易的人气无法快速积聚,难成大器。一旦成都中心开闸,市场转向,郊区和烟火寥落的新城往往会出现无人接盘的局面。


所以,当前投资客首先要看是,哪个区域土地最稀缺,哪个区域最保值,产品价格与产品价值基本对等。


以位于天府广场之侧的星汇广场为例,该项目是目前天府广场周边唯一可售的70年产权投资型物业,城市中心资源汇集。不仅针对城市名流,对有学区需求的家庭而言,城市中心新房+名校环伺+现代居住功能完备,已经是非常好的一个选择。加之,目前全装修价格在2万多,不到3万,与城市中心应有价值基础相比,星汇广场无疑是“洼地爆发”前的绩优股。


星汇广场效果图


对此,位于星汇广场负责人表示,“随着天府广场开始全面升级,老破小的原住民将会陆续离开,而更高阶层的人将登场,天府广场仍然是成都最大的贵气集聚区域。如今天府广场周边的物业价值是明显被低估的,不妨回到城市中心,重新再看看。”